寫字樓租金瘋漲 英特爾惠普等科技企業(yè)逃離 - 全文

　北京租金最昂貴的寫字樓國(guó)貿(mào)三期，在3年的時(shí)間里，租金上漲了3倍。

　　一位不愿透露姓名的租戶表示，3年前，公司剛剛搬到國(guó)貿(mào)三期，彼時(shí)房租只有300元/平方米/月，不過到了2012年，國(guó)貿(mào)三期對(duì)外的報(bào)價(jià)刷新到了1000元/平方米/月，并提出了一些苛刻的條件。盡管1000元/平方米/月的租金意味著更好的樓層，但瘋漲的房租令租戶們著實(shí)感到驚訝。

　　這僅僅是北京CBD（Central Business District中央商務(wù)區(qū)）寫字樓租金上漲的縮影，高租金使得一些企業(yè)不得不搬離CBD。

　　2011年底，英特爾中國(guó)公司的辦公區(qū)域還是嘉里中心的5、6、7三層樓，但半年前英特爾從北京嘉里中心搬遷至北三環(huán)的環(huán)球貿(mào)易中心。中國(guó)惠普大廈8到18層都是惠普公司租賃的辦公區(qū)域。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算，按目前市場(chǎng)行情，惠普房租已突破億元大關(guān)，還要再加上不菲的物業(yè)費(fèi)。高額的費(fèi)用讓惠普也有些難以承受。

　　如今惠普已經(jīng)和酒仙橋亨通商務(wù)園簽了新的租賃協(xié)議。此外還有甲骨文和路透社將部分辦公面積搬遷至上地，奧林巴斯和燕寶汽車要部分遷址酒仙橋區(qū)域。同時(shí)，一些大企業(yè)在選擇新的辦公地點(diǎn)時(shí)，也開始刻意回避CBD等傳統(tǒng)商圈，向著通州、大望京、石景山等區(qū)域擴(kuò)散，中國(guó)煙草、卓越亞馬遜、惠普、尼桑、聯(lián)想、百度等知名企業(yè)均在此列。

　　CBD高昂的租金和更好的選擇，讓一些企業(yè)覺得沒必要再在這里待下去。“制造業(yè)企業(yè)對(duì)成本十分敏感，也會(huì)比較在意租金，”仲量聯(lián)行研究部主管覃曉梅說。要知道，即使用國(guó)際水平去衡量，CBD的頂級(jí)寫字樓租金也不低。另外亦有一些企業(yè)因?yàn)樽陨淼某砷L(zhǎng)，需要擴(kuò)租，卻發(fā)現(xiàn)同一間寫字樓里沒有更大的面積可供租賃。

　　尋找新的寫字樓、重新裝修，對(duì)于任何一家企業(yè)都不是很輕易可以做出的決定。覃曉梅告訴記者，曾有人受不了新辦公室裝修的味道，而選擇辭職。并且大多數(shù)企業(yè)會(huì)和寫字樓的業(yè)主方簽訂至少三年合約，租金漲幅可以商談。這意味著，一家企業(yè)或許在一年甚至更早的時(shí)間前就已經(jīng)做出搬家的決定?？倳?huì)有新的寫字樓建成，他們也更需要知名企業(yè)的進(jìn)駐。據(jù)透露，2010年IBM搬到位于北四環(huán)附近的盤古大觀時(shí)，租金僅為100元/平方米/月左右。

　　供不應(yīng)求直至2015年？

　　高緯環(huán)球最新發(fā)布的《2012全球最貴寫字樓排行榜》上，2011年北京CBD頂級(jí)寫字樓以130美元/平方英尺/年的高價(jià)，躍居全球第五位、亞太第三位。該租金同比增長(zhǎng)75%，是2011年全球?qū)懽謽亲饨鹪鲩L(zhǎng)最快城市，比漲幅排名第二的莫斯科高出34個(gè)百分點(diǎn)。

　　盡管價(jià)格大幅上漲，但2012年第一季度，北京寫字樓市場(chǎng)需求卻依舊活躍，以中央商務(wù)區(qū)最為可觀，其租賃成交量占比達(dá)到39%。需求的發(fā)展推動(dòng)租金繼續(xù)上升。第一季度北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有效凈租金達(dá)到525元/平方米/月，季度環(huán)比增長(zhǎng)3.6%。

　　2008年，CBD寫字樓高達(dá)30%的空置率還讓寫字樓的持有者們感到憂心忡忡，但這一趨勢(shì)已經(jīng)從2009年四季度開始改變。到了2011年，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢(shì)。

　　不難理解CBD寫字樓租金瘋漲的趨勢(shì)。需求源源不斷的增長(zhǎng)而供應(yīng)卻十分有限。根據(jù)高力國(guó)際的統(tǒng)計(jì)，2011年，北京寫字樓市場(chǎng)共有5個(gè)甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目竣工，總建筑面積在38萬(wàn)平方米左右。然而，2011年全年凈吸納量累計(jì)超過56萬(wàn)平方米，

　　“獲益于中央政府經(jīng)濟(jì)刺激政策的后續(xù)效應(yīng)和北京經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健增長(zhǎng)，眾多跨國(guó)企業(yè)和內(nèi)資公司為實(shí)現(xiàn)在京的人員擴(kuò)張計(jì)劃，對(duì)寫字樓面積表現(xiàn)出旺盛的需求?！睋?jù)高力國(guó)際調(diào)研部董事謝靖宇介紹，來(lái)自多個(gè)行業(yè)的跨國(guó)公司及內(nèi)資企業(yè)的寫字樓需求在2011年依舊處于高位，主力行業(yè)包括金融、汽車、IT、能源、專業(yè)服務(wù)、電子、醫(yī)藥和制造業(yè)。

　　只要看空置率，就可以得知有多少人想租CBD的甲級(jí)寫字樓。第一太平戴維斯今年發(fā)布的二季度市場(chǎng)報(bào)告稱，北京甲級(jí)寫字樓空置率創(chuàng)有史以來(lái)最低。據(jù)介紹，由于兩個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為自用退出租賃市場(chǎng)，加之無(wú)新增供應(yīng)入市，北京甲級(jí)寫字樓可租賃存量由917萬(wàn)平方米降至907萬(wàn)平方米。退出租賃市場(chǎng)的兩個(gè)項(xiàng)目一個(gè)是位于東二環(huán)的第五廣場(chǎng)，由五礦集團(tuán)收購(gòu)自用；另一個(gè)則是長(zhǎng)安街上的寶鋼大廈。

　　兩個(gè)項(xiàng)目的退出導(dǎo)致了市場(chǎng)中甲級(jí)寫字樓供給更加有限，在持續(xù)需求的推動(dòng)作用下，全市整體空置率環(huán)比下跌0.6%-3.4%，創(chuàng)第一太平戴維斯有統(tǒng)計(jì)以來(lái)北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)空置率最低紀(jì)錄。

　　新的循環(huán)已經(jīng)形成。仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，低空置率也導(dǎo)致二季度北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)上漲，整體市場(chǎng)租金目前達(dá)到每平米每月326元，環(huán)比上漲6.8%，同比上漲34%，其中，CBD和第三使館區(qū)租金漲勢(shì)最強(qiáng)。

　　在這種趨勢(shì)下，業(yè)主們絲毫不會(huì)惋惜大企業(yè)的離去，總會(huì)有新鮮血液馬上補(bǔ)充。惠普、英特爾離開后，亦有新的企業(yè)進(jìn)駐。覃曉梅告訴記者，很多大型央企喜歡在CBD辦公。而在北京最昂貴的寫字樓國(guó)貿(mào)三期里，聚集了許多私募股權(quán)基金，國(guó)際金融集團(tuán)。美國(guó)資本策略研究公司、雪佛龍中國(guó)能源公司，美國(guó)凱來(lái)投資公司。中國(guó)工商銀行私人銀行部北京分部都是國(guó)貿(mào)三期的租戶。地產(chǎn)企業(yè)中龍湖和“釣魚臺(tái)7號(hào)”的開發(fā)商中赫置地，也愿意支付高昂的租金。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，今年全年，北京僅有2.3萬(wàn)平米的新增供應(yīng)，盡管需求有所減弱，但下半年租金仍將繼續(xù)小幅上揚(yáng)。供求關(guān)系將在2015年甚至是2016年得到緩解，彼時(shí)可能會(huì)迎來(lái)新的供應(yīng)高峰。



相關(guān)導(dǎo)讀

　　惠普第三財(cái)季凈虧損88.57億美元 同比轉(zhuǎn)虧

　　北京時(shí)間8月23日消息，惠普（NYSE： HPQ）今日發(fā)布截至2012年7月31日的第三季度財(cái)報(bào)。報(bào)告顯示，第三財(cái)季，惠普實(shí)現(xiàn)凈營(yíng)收297億美元，與去年同期的312美元相比下降5％，若計(jì)國(guó)際匯率變動(dòng)影響，營(yíng)收同比下滑2％；凈虧損達(dá)到88.57億美元，合攤薄后每股虧損4.49美元，而去年同期攤薄后每股盈利0.93美元。

　　2012財(cái)年第三財(cái)季業(yè)績(jī)

　　基于美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（GAAP）計(jì)算，第三財(cái)季財(cái)季，惠普凈營(yíng)收297億美元，同比下降5％。攤薄后每股凈虧損4.49美元，而去年同期則為每股收益（EPS）0.93美元。而按照非美國(guó)通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（non-GAAP）計(jì)算，攤薄后每股凈收益為1.00美元，較去年同期下降9％。第三季度，非 GAAP收入數(shù)據(jù)中計(jì)入了108億美元的稅務(wù)支出，合攤薄后每股5.49美元，這項(xiàng)支出包括無(wú)形資產(chǎn)攤銷減損、商譽(yù)減值、重組費(fèi)用以及與收購(gòu)相關(guān)的費(fèi)用等。

　　惠普CEO梅格·惠特曼（Meg Whitman）表示，“惠普目前正處在多年逆轉(zhuǎn)計(jì)劃的初級(jí)階段，雖然這個(gè)過程中存在很多障礙和阻力，但是我們已經(jīng)取得了進(jìn)步。本季度，我們采取了一些重要舉措，主要聚焦戰(zhàn)略重點(diǎn)、成本管理、組織變革以及資產(chǎn)負(fù)債表改善方面。我們將繼續(xù)履行我們之前的承諾。”

　　2012財(cái)年第三財(cái)季業(yè)績(jī)（按照業(yè)務(wù)部門劃分）

　?。萜諅€(gè)人系統(tǒng)部門（PSG）總營(yíng)收與去年同期相比下降10％，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率為4.7％。商業(yè)客戶營(yíng)收同比下滑9％。消費(fèi)者客戶營(yíng)收同比下滑12％。臺(tái)式機(jī)出貨量同比下降6％，筆記本電腦出貨量下降12％，總出貨量同比下滑10％。

　　－惠普成像和打印部門（IPG）總營(yíng)收與去年同期相比下降3％，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率為15.8％。商業(yè)硬件總營(yíng)收同比增長(zhǎng)4％，出貨量增長(zhǎng)4％。消費(fèi)硬件產(chǎn)品總營(yíng)收同比下降13％，而打印機(jī)出貨量同比下降23％。

　　－惠普服務(wù)部門總營(yíng)收同比下滑3％，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率達(dá)10.9％。其中，技術(shù)服務(wù)營(yíng)收同比下降1％。應(yīng)用程序及商業(yè)服務(wù)總營(yíng)收與去年同期持平。IT外包總營(yíng)收同比下降6％。

　　－ 惠普企業(yè)服務(wù)器、存儲(chǔ)及網(wǎng)絡(luò)部門（ESSN）營(yíng)收同比下降4％，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率為10.9％——網(wǎng)絡(luò)營(yíng)收同比上漲6％，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)器總營(yíng)收下降3％，企業(yè)關(guān)鍵系統(tǒng)營(yíng)收同比下降16％，存儲(chǔ)業(yè)務(wù)總營(yíng)收下滑5％。

　　－ 惠普軟件部門營(yíng)收增長(zhǎng)18％，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率為18％。授權(quán)許可同比增長(zhǎng)2％，軟件支持增長(zhǎng)16％，軟件服務(wù)同比上漲65％。

　?。?惠普金融服務(wù)總營(yíng)收與去年同期持平，運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)率為10.4％。凈投資資產(chǎn)組合營(yíng)收增長(zhǎng)2％，但資金規(guī)模下降2％。

　　現(xiàn)金與現(xiàn)金流

　　第三季度惠普運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)共產(chǎn)生28億美元的現(xiàn)金流。截至財(cái)季末，庫(kù)存總額達(dá)73億美元，而庫(kù)存天數(shù)與去年同期相比上漲1天，達(dá)到29天。應(yīng)收帳款為 157億美元，周轉(zhuǎn)天數(shù)比去年同期下減少4天達(dá)到48天。應(yīng)付帳款總額126億美元，周轉(zhuǎn)天數(shù)為50天，與去年同期縮短縮短4天?；萜彰抗膳砂l(fā)股息 0.132美元，支出現(xiàn)金達(dá)2.6億美元?；萜者€使用3.65億美元現(xiàn)金，回購(gòu)公開市場(chǎng)1650萬(wàn)股普通流通股票。本財(cái)季末，惠普現(xiàn)金總量達(dá)到99億美元。

　　業(yè)務(wù)預(yù)期

　　惠普目前預(yù)計(jì)，2012財(cái)年非GAAP攤薄后每股收益在4.05美元至4.07美元之間，這一預(yù)測(cè)處于此前分析的低值；非GAAP攤薄收益中，未計(jì)入每股6.3美元的稅后支出，這些支出包括無(wú)形資產(chǎn)攤銷減損、商譽(yù)減值、重組費(fèi)用以及與收購(gòu)相關(guān)的支出。

?